المؤتمر العقاري السنوي الأول اختتم أعماله بتوصيات لتعزيز دور القطاع في لبنان

اختتمت نقابة الوسطاء والاستشاريين العقاريين في لبنان أعمال المؤتمر العقاري السنوي الأول بعنوان “القطاع العقاري أساس للنمو الاقتصادي”، بعد أن استكملت جلساته لليوم الثاني في فندق فينيسيا- بيروت، خرج بعدها المنظمون بجملة توصيات تناولت شؤون القطاع العقاري.

وكان المؤتمر قد عقد جلستين في يومه الثاني، تناولت الأولى الاستثمار في العقار: التحديات والفرص، وقد أدار الجلسة الإعلامية  كوثر حنبوري، تحدث فيها كل من هشام مكمل- رئيس جمعية الضرائب اللبنانية، سركيس صقر- الخبير في الشؤون الضريبية، رئيس دائرة كبار المكلفين سابقاً في وزارة المالية، جوزف ساسين- رئيس مجلس إدارة، مدير عام مصرف الإسكان و مالك سكاف- رئيس قسم اإدارة التسويق في بنك عودة.

حنبوري

وتحدثت حنبوري، فاعتبرت ان القطاع العقاري لطالما كان اكثر القطاعات اماناً واستقراراً، واشارت الى ان الجميع يتفق على انه لا يوجد ما يسمى بفشل الاستثمار في العقار، وانه اكثر انواع الاستثمارات تحقيقاً للارباح. وشرحت قائلة لذلك يشهد القطاع نشاطاً لم يعد يقتصر على المحترفين بل ان هناك الكثير من الدخلاء ممن يتطلعون الى مداخيل جديدة.

وأضافت لعل احد اهداف انعقاد هذا المنتدى وهذا ما لفت اليه نقيب الوسطاء والاستشاريين العقاريين نائب رئيس الاتحاد العقاري الدولي وليد موسى وكلمته بالامس اذ تحدث عن تقديم النقابة مشروع للبرلمان يقضي بعدم افساح المجال لكل من لا ينتسب للنقابة العمل في القطاع”.

وقالت أن الأرباح ليست دائماً مضمونة في كل الأوقات، وما يصحّ في مرحلة معينة لا يصح في مراحل آخرى، فالنشاط العقاري معقّد ومتداخل وفيه الكثير من المتغيرات والمعطيات، فأحياناً يكون عبارة عن فرصة أو تحدي وفي آخرى متعثر.

وأشارت إلى أن الإستقرار الأمني والسياسي له الدور الأساسي وعوامل آخرى مثل العرض والطلب والوضع المالي وسياسة الدولة في الدعم والتحفيز أو في فرض ضرائب مباشرة ووضع فوائد وقروض والنشاط الإقتصادي العام .. كلها عوامل مؤثرة في القطاع العقاري.

ورأت أن هنالك مشكلة حقيقية في قطاع العقارات في حال إنخفضت الأسعار ولم يتحسن الطلب كما ذكر رئيس غرفة التجارة والزراعة والصناعة في بيروت وجبل لبنان محمد شقير، وذكر رئيس جمعية تجار بيروت نقولا شماس أن القطاع العقاري يُشكل عبء على الإقتصاد.

مكمّل

ثم تحدث مكمل عن ثبات التشريع والأداء الضريبي من ركيزة نجاح القطاع، وتطرّق إلى مفهوم الضريبة وقواعدها الأساسية التي تحمل خمسة عناوين:

– قاعدة العدالة أو المساواة في المقدرة.

– قاعدة الوضوع، قاعدة الملاءمة.

– قاعدة الإقتصاد في النفقات.

– قاعدة المرونة.

ورأى أن النظام الضؤيبي الجيد، هو الذي يوفّر الموارد المالية لتغطية نفقات الدولة، مع ضمان تحقيق العدالة الضريبية وإيجاد مناخ جيد للإستثمار، ولذا فإن النظام الضريبي لا بدّ أن يحقّق ثلاثة أهداف أساسية وهي:

• هدف مالي، وهو تحقيق مورد مالي لتغطية نفقات الدولة.
• هدف إقتصادي، وذلك لتنمية الإستثمار، و وسيلة لضبط استهلاك السلع والخدمات و وسيلة لتنظيم الإنتاج.
• هدف إجتماعي، وذلك بإعادة توزيع الدخول بين فئات المجتمع.

وأشار إلى ثقافة الداء الضريبي التي ترتبط ارتباطاً مباشراً بالتشريعات الضريبية، حيث أن النظرية الحديثة للضريبة، والتي تجلّت في أواخر القرن الحادي عشر حوّرت مبدأ الضريبة من مالي بحت إلى أداة تنمية إقتصادية وإجتماعية. ويقصد بالتنمية الإقتصادية عموماً، تلك العملية التي يرتفع بموجبها الدخل القومي الحقيقي.

كما تحدث عن ثبات ووضوح التشريعات الضريبية، وهشاشة الثقافة والوعي الضريبي، مشدّداُ على مبدأ الشفافية وأحكام التشريع لتجنّب الثغرات القانونية، لافتاً إلى المناخ الضريبي الجاذب للاستثمار، وزيادة الرسوم التي طالت القطاع العقاري.

صقر

كما تحدث صقر مقدّماً بحثاً حول الإجراءات الضريبية الجديدة ومفاعيلها المباشرة وغير المباشرة على القطاع العقاري، تناول في قسمه الأول الضرائب والإجراءات المفروضة على القطاع، مشيراً إلى عدد من المواد القانونية المتعلقة، مبدياً ملاحظاته حولها.

كما تناول صقر في القسم الثاني من بحثه، التعديلات الضريبية والإعفاءات الواردة في قانون موازنة العام 2017، لا سيما إعفاء تحويل الشركات من الضرائب والرسوم، وتعليق مهل الإسقاط بمرور الزمن المتعلقة بغقود البيع الممسوح، وتخفيض غرامات التحقّق والتحصيل التي تتولى مديرية المالية العامة في وزارة المالية فرضها وجبايتها. إلى جانب العديد من المواد المتعلقة بتخفيض الغرامات على متأخرات الرسوم كالميكانيك والبلدية، متطرقاُ إلى الحوافز لإنشاء مؤسسات في مناطق ترغب الحكومة في تنميتها.

سكاف

بدوره، تحدث مالك سكاف، فرأى أن حالة الإنفراج الأمني والإجتماعي التي شهدها لبنان، إثر انتخاب رئيس للجمهورية، وعودة الحياة الطبيعية إلى مختلف القطاعات في أواخر العام 2016، سجّل القطاع العقاري انتعاشاً من خلال زيادة حجم المبيعات، وذلك بنسبة إجمالية قدرها 14,9% مقارنة بالفترة ذاتها من السنة السابقة. مشيراً إلى الطلب المحلي الذي كان ولا يزال المحرّك الساس في هذا القطاع، علماً أن حصة المغتربين من زيادة حجم المبيعات العقارية كانت 23,4%. كما سجل قطاع الإقراض العقاري في عام 2017 زيادة إجمالية قدرها 4,5% عن نهاية العام 2016.

وأشار إلى أن تقلّص المساحات الداخلية للبنية الجديدة والهبوط المحدود للسعار تزامنا مع الأوضاع الصعبة في المنطقة ولبنان، أدى إلى توفّر المزيد من الخيارات للمشترين المحتملين مع ازدياد عدد الشقق المعروضة للبيع، وتنوع مواصفاتها وصغر مساحاتها، مما أتاح القدرة على المساومة من قبل المشتري.

ولفت أنه وفي هذا السياق، لعبت المصارف دوراً رئيسياً في تطوير ودعم هذا القطاع، عبر دعم مصرف لبنان والمؤسسة العامة للإسكان، من خلال تسهيل قروض سكنية بفوائد منخفضة وصلت إلى 4,24% و 3,74% على الليرة اللبنانية.

وأكد أن راحة العميل وتلبية احتياجاته هو الركن الأساس لعمل بنك عودة، وسعيه في هذا السياق، إلى مواكبة حركة السوق وابتكار صيغ متنوعة ومتجدّدة من القروض السكنية والعقارية، على نحو يؤمن حاجات الطلب ويتوافق مع إمكانات المشترين، من جهة، ويرضي متطلبات العرض وتطلعات المستثمرين والمطوّرين العقاريين من جهة ثانية، وينشط القطاع العقاري ويرفع مساهمته في تكوين الناتج المحلي الإجمالي، من جهة ثالثة.

الجلسة الأخيرة

وعقدت الجلسة الأخيرة تحت عنوان “العالم نحو الأبنية الخضراء”، أدارها الإعلامي موريس متى، وتحدث فيها كل من: ندى زعرور- رئيسة حزب الخضر اللبناني، جاك خليل- مستشار وزير البيئة طارق الخطيب، كارول ريغو-  مديرة البرنامج الاقتصادي وإدارة التنمية في الاتحاد الأوروبي والمهندس نهاد بوداني- رئيس مجلس لبنان للأبنية الخضراء.

زعرور

بداية،تحدثت زعرور عن الحاجة الى الأبنية الخضراء، فرأت ان تناقص المساحات الخضراء والتلوث وتغير المناخ وتدور الوضع البيئي من الأسباب التي أوجبت تشييد أبنية خضراء تخفّف بعضاً من الأذى والتدمير اللذين نلحقهما بالبيئة من حولنا. فلم يعد يكفي أن يكون المبنى أو المنزل مكاناً صالحاً للسكن والعمل، بعدما تطوّر مفهوم البناء ودوره ليتلاءم مع المعايير البيئية والصحية بما يوفر بيئة عمرانية مريحة وآمنة وحياة أفضل للمواطن،يقضي الإنسان أكثر من 90 % من وقته بين الجدران، داخل مبنى أو في منزل. والمباني مسؤولة عن نحو 45 % من إجمالي استخدام الطاقة في العالم، ونحو 80 % من استهلاك ناتج المياه، وتُستخدم فيها 50 % من المواد.

في المقابل، تساهم الأبنية الخضراء في خفض انبعاثات ثاني أوكسيد الكربون بما يراوح بين 35 % و 50 %، وتساعد على توفير نحو 40 % من المياه ونحو 30 % من الطاقة للبناء الأخضر هو البناء الذي يوفر حياة أفضل للإنسان، ويراعي المعايير البيئية في كل مرحلة من مراحل البناء والتصميم والتنفيذ والتشغيل والصيانة، فيقلل بالتالي من الأثر البيئي الضار للمبنى على المجتمع والكوكب بشكل عام.

واشارت أن البناء الأخضر منظومة متكاملة، تساهم من خلال قدرتها على توفير استهلاك الطاقة الكهربائية وترشيد استهلاك المياه والحد من الطاقة المستخدمة للتبريد وتسخين المياه… في زيادة العمر الافتراضي للمبنى وفي تحسين صحة الإنسان والحفاظ على النظام الإيكولوجي بما ينعكس إيجاباً على الاقتصاد وعلى الإنتاجية.

ورأت في موضوع الكلفة، من الطبيعي أن يؤثر سعر التجهيز المطابق للبناء الأخضر على السعر الإجمالي أكلافاً إضافية تراوح بين 20 % و 30 %. لكن هذا السعر يُدفع مرة واحدة، وعوائده المالية ستفوق التكاليف بكثير على مدى السنوات بسبب الوفر الذي يحققه في فواتير الماء والكهرباء، من دون أن ننسى الفوائد التي لا تقدر بثمن على الصحة والبيئة ثقافة البناء الاخضر ودور مصرف لبنان لا تزال ثقافة البناء الأخضر في بداياتها في لبنان، وللمصارف في لبنان دور كبير في تشجيع ثقافة البناء الأخضر، فقد اتخذ مصرف لبنان تدابير في مجال تشجيع الاستثمار في البناء الأخضر وروافده، وأطلق عدة برامج قروض بفوائد رمزية تساعد المشغل على تسديد الثمن ضمن التشغيل، منها ما يتعلق بالتسخين على الطاقة الشمسية، أو توليد الطاقة من الشمس، الابنية الخضراء في القانون اللبناني القانون اللبناني للبناء ليس قانوناً أخضر لانه لايتضمن في مواده، مواد متعلقة بحفظ الطاقة أو الطاقة المتجددة، على الرغم من أن قانون البناء الحالي لايخلو كلياً من معايير البناء الأخضر، اذ يضم بعض المحفزات على توفير الطاقة، خصوصاً في ما خص عامل الاستثمار، لكن من الناحيتين القانونية والتقنية عندما نتحدث عن بناء أخضر نفكر تلقائياً بأمور متعارف عليها، كحفظ الطاقة والمياه، وانتاج طافة متجدده واعادة تكرير المياه ووضع عازل حراري، بالاضافة الى اعتماد اجهزة تبريد وتسخين وانظمة انارة موفرة للطاقة وضديقة للبيئة، وايجاد مساحة خضراء على السطح او الشرفة او قرب البناء وعلية يجب وضع قانون ملزم وخاص بتشيد الابنية الخضراء ولتحويل الابنية القديمة الى ابنية صديقة للبيئة.

وختمت أن حزب الخضر اللبناني يسعى لاصدار القوانين المتعلقة بالبيئة والتنمية المستدامة وقانون المباني الخضراء احداها.

خليل

وأكد وزير البيئة طارق الخطيب ممثلا بمستشاره جاك خليل، في كلمته “أن المباني الخضراء تلعب دورا مهما في الحفاظ على البيئة”، لافتا الى “أن الوزارة وتشجيعا لاستعمال إحدى تقنيات البناء الأخضر، عملت على تنفيذ مشروع “تقليص أثر التقلبات المناخية – الطاقة المتجددة”.

وقال خليل: “يسرني أن أمثل وزير البيئة في المنتدى الذي تنظمه نقابة الوسطاء والاستشاريين العقاريين في لبنان وأن أنقل إليكم تحياته، وأتمنى نجاح هذا المؤتمر الذي يتناول موضوع بالغ الأهمية: البناء الأخضر”.

اضاف: “تلعب المباني الخضراء دورا مهما على صعيد الحفاظ على البيئة فهي تساهم بشكل كبير في معالجة المشاكل البيئية. فالبناء الأخضر بتعريفه البسيط هو مبنى يعتمد تصميمه على تقنيات البناء التي تراعي البيئة أكان في المواد الأولية المستخدمة في البناء أو في التقنيات الحديثة المعتمدة للحفاظ على الطاقة والموارد الطبيعية.
فعندما نتحدث عن بناء أخضر نفكر تلقائيا بأمور متعارف عليها، كحفظ الطاقة والمياه، وإنتاج طاقة متجددة، وإعادة تكرير المياه، ووضع عازل حراري، بالإضافة إلى اعتماد أجهزة تبريد وتسخين وأنظمة إنارة موفرة للطاقة وصديقة للبيئة، وإيجاد مساحة خضراء على السطح أو الشرفة أو قرب المنزل”.

وتابع: “من هنا ينبغي الجمع بين البناء والبيئة عبر “المباني الخضراء”. لكن ما يزال اعتماد الأبنية الخضراء في لبنان محدودا على الرغم من ازدياد عددها، ونثمن في هذا المجال دور “مجلس لبنان للأبنية الخضراء” على تحفيز نشر الوعي بأهمية المباني الخضراء والمساهمة في تنفيذها”.

وقال: “نسأل، لماذا التركيز على البناء وضرورة الاعتماد على المبنى الأخضر؟ فبحسب تقرير واقع البيئة للعام 2010، تعتبر المباني من أكبر المستهلكين للموارد في العالم. وفي لبنان يمتص قطاع البناء في لبنان نحو 50 في المئة من إجمالي التزويد بالطاقة الأولية و70 في المئة من استهلاك الكهرباء. من هنا تبرز الفوائد العديدة للبناء الأخضر، منها الفوائد الاقتصادية، فعلى سبيل المثال اعتماد الطاقة الشمسية يوفر الفاتورة الكهربائية بنسبة تناهز الـ25% في بعض الحالات. بالإضافة إلى الفوائد البيئية والصحية إذ يقلص البناء الأخضر انبعاثات الغازات الدفيئة، لا سيما ثاني اوكسيد الكربون مكملا بالتالي جهود الدولة اللبنانية الآيلة إلى الالتزام باتفاقية الامم المتحدة الإطارية بشأن تغير المناخ”.

وأكد ان “وزارة البيئة تولي اهتماما بهذا الموضوع، فسعت بالتعاون مع وزارة المالية إلى تشجيع التكنولوجيات الجديدة من خلال إصدار المرسوم 167 تاريخ 17 شباط 2017 القاضي بتخفيض الرسوم الجمركية بنسبة تصل إلى 50 في المئة كحد أقصى على التجهيزات والتكنولوجيات التي تؤدي إلى تقليص أو القضاء على كل أشكال التلوث. وكذلك في هذا الإطار، وتشجيعا لاستعمال إحدى تقنيات البناء الأخضر، عملت الوزارة على تنفيذ مشروع “تقليص أثر التقلبات المناخية – الطاقة المتجددة” التي زودت من خلاله مراكز تهتم بذوي الاحتياجات الخاصة، من مراكز الصليب الاحمر إلى دور الأيتام مرورا بالمستشفيات والمؤسسات الصحية، ومراكز الرعاية الاجتماعية والسجون بسخانات مياه على الطاقة الشمسية”.

التوصيات

وبعد الجلسة الختامية التي وزعت خلالها الدروع التكريمية والشهادات على المشاركين في الدورة التدريبية التي نظمتها النقابة في الجامعة الأميركية في بيروت AUB بعنوان Real Estate Brokerage Course، أوصى المؤتمر بما يلي:
– تحقيق الاستقرار والنمو الاقتصادي هو أفضل وسيلة لعودة القطاع العقاري إلى عافيته.

– وضع سياسة تحفيزية أبرز ركائزها إعفاء اللبنانيين المغتربين من رسوم التسجيل.

-إعطاء الأشخاص الأجانب الراغبين بشراء شقق فخمة يفوق سعرها المليون دولار إقامة دائمة في لبنان.

-حصر إجراء التخمين العقاري بجهة واحدة مع اعتماد معايير موحدة وواضحة.

-ضرورة البحث في الإجراءات الضريبية التي تطال القطاع كونها العامل الأبرز لانكماشها وتراجع أدائها، ومن هنا يوصي المؤتمر بضرورة تنظيم طاولة حوار بين اهل القطاع ووزارة المال والجهات المالية المعنية بالسياسة الضريبية التي تطال القطاع.

-التشديد على أهمية الوضوح والاستقرار في ما يتعلق باستقرار التشريع الضرائبي.

-العمل على توضيح الإجراءات الضريبية الجديدة التي أقرت وطالت القطاع خصوصا وأن العديد منها يبقى تطبيقه غامضا ويتحمله العقاريون والمقاولون.

-العمل على تطبيق الحكومة الإلكترونية من خلال تصنيف المعلومات في المؤسسات العامة والخاصة وتأمين الخدمات للوصول إليها مع الحماية اللازمة.

-التأكيد على دور القطاع العقاري في تعزيز البناء الأخضر لما له من أهمية على الصعيد العالمي ويؤدي إلى تخفيض التكاليف على المدى الطويل ويراعي المعايير العالمية.

-استمرار التواصل مع الجهات الدولية المانحة والجهات الأممية لتأمين التمويل اللازم للمشاريع التنموية التي يمكن للقطاع العقاري المساهمة بها وخاصة مع الاتحاد الأوروبي وصناديق التمويل الدولية.

-التشديد على ضرورة تحصيل القطاع وخاصة قطاع المقاولين على مستحقاتهم من الدولة اللبنانية كاملة لما لهذا القطاع أهمية على صعيد تأمين البنى التحتية اللازمة.

-التأكيد على أهمية الشراكة بين القطاعين العام والخاص والدور الأساسي للقطاع العقاري في هذه الشراكة التي عززت من خلال إقرار قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص في مجلس النواب لما يساهم في تطوير البنى التحتية ويعزز قطاع العقارات والمبيعات بشكل خاص ويدعم الاقتصاد الوطني بشكل عام.

-ضرورة الإسراع في إيجاد حلول للمشاكل البيروقراطية التي يعاني منها المطورون ومنشئو العقار لإنجاز معاملاتهم في الدوائر الرسمية اللبنانية.

-يوصي المؤتمر بضرورة تأمين نقل مشترك منظم وتحسين البنى التحتية خاصة في ما يتعلق بوضع الطرقات وزحمة السير لما لهذا الامر من تداعيات إيجابية على حركة القطاع.

العمل على خطة لبناء مساكن بأسعار مدعومة تناسب الطبقات اللبنانية الفقيرة بالتعاون والتعاضد مع الدولة وجهاتها التنظيمية.

-تعزيز الشفافية في التعاطي من قبل الدولة اللبنانية والجهات المعنية وخاصة وزارة المال والإدارات المعنية في كل الإجراءات الإدارية المتعلقة في هذا القطاع.

-دعم مشروع قانون تنظيم مهنة الوسطاء والاستشاريين العقاريين المقدم الى البرلمان اللبناني.

-تكثيف الدورات التي تقدمها النقابة للعاملين في هذا القطاع للحد من الفوضى التي يعاني منها والعمل على تأمين التنظيم الأفضل والأجدى”.