الدورة الإقتصادية الدورة الإقتصادية
جوزف فرح
في الوقت الذي تعاني فيه المصارف من ازمة كبيرة لم تشهد لها مثيلاً وفي الوقت الذي يحكى فيه عن تعويض خسائر الدولة عبر اقتطاع جزء من اموال المودعين ورأسمال المصارف وفي ضوء التطورات الدراماتيكية التي يعيشها القطاع المصرفي يبتكر رئيس مجلس ادارة مجموعة عبجي القابضة وبنك بيمو الدكتور رياض عبجي شهادة الضمانة العقارية لتتحول الى مشروع قانون يتم دراسته في اللجان النيابية المشتركة تمهيدا لاحالته الى الهيئة العامة لاقراره.
هذا المشروع هو اداة مصرفية جديدة يتم ايداعها لدى اي مصرف بمثابة وديعة نقدية يحصل المودع في مقابلها على عمولة حيث تسمع هذه الضمانة للمصارف بالاقتراض بطريقة اكثر فعالية من خلال سوق ما بين المصارف مع استخدامها كضمانة اضافية لتسهيل عملية الاقراض.
وقد تقدم النواب علي بزي، نعمة افرام، فريد البستاني، الياس حنكش، انور الخليل باقتراح قانون شهادة الضمانة العقارية (CHO) وصاغه وعمل عليه بالتعاون مع عبجي غسان مخيبر، نصري دياب، والكسندر صقر.
ماذا يتضمن مشروع القانون الذي كانت نواته الاساسية الاطروحة التي تقدم بها عبجي وما هي اسبابه الموجبة.
يجوز لكل مالك 2400 سهم في عقار ممسوح وخال من اي اشارة حجز او رهن او تأمين عقاري ان يطلب اصدار «شهادة» مرتبطة بعقاره هذا يودعها لدى اي مصرف تجاري مرخص له وعامل على اراضي الجمهورية اللبنانية لتستعمل كضمانة وفق ما هو منصوص عليه في هذا القانون.
لقاء ايداع «الشهادة» يدفع المصرف الوديع لمودع «الشهادة» اجرا يحدد بالاتفاق بين الطرفين.
وتنشأ شركة مساهمة مغفلة من القانون الخاص خاضعة لرقابة مصرف لبنان ومكوّنة من اشخاص طبيعيين و/او معنويين من القطاع الخاص (المشار اليها في ما يلي «بالشركة»).
كما ان قيد الحق العيني الناشئ عن «الشهادة» على صحيفة العقار معفى من اي رسم، كما وان شطب القيد معفى من اي رسم.
ولا يخضع الحق الناشئ عن «الشهادة» ولا رصيد الحساب المصرفي المفتوح بالاستناد اليها الى رسوم الانتقال.
اما الاسباب الموجبة لاقتراح القانون فتم تعليلها بالآتي:
فلما كانت العقارات الممسوحة في جميع المحافظات اللبنانية تشكل ثروة ضخمة اغلبيتها هامدة كون النسبة الاكبر من هذه العقارات غير مبنية وغير مستثمرة بأي شكل من الاشكال.
ولما كان من المفيد اعطاء مالكي هذه العقارات امكانية الاستفادة من عقاراتهم دون التفرغ عنها ودون حاجة للقيام بمشاريع عقارية ومعمارية عليها مما يسمح لهم بجني ريع دون اللجوء الى المضاربة العقارية.
ولما كان تحقيق هذا الهدف يستلزم خلق حق عيني عقاري جديد يضاف الى الحقوق الملحوظة في المادة 10 من القرار رقم 3339/ ل ر تاريخ 12/11/1939 (قانون الملكية العقارية).
ولما كان هذا الحق العيني العقاري الجديد المسمى في اقتراح القانون «شهادة ضمانة عقارية» سوف يودع لدى المصارف اللبنانية لقاء اجرا يستحصل عليه مالك العقار من المصرف تماما مثل مودع الاموال النقدية على ان تستعمل هذه الشهادة كضمانة لديون المصرف الوديع او لديون مدين اخر لهذا المصرف ولكن فقط في حال افلاس المدين المضمون،
ولما كان من الضروري اجراء تخمين لجميع العقارات الممسوحة في كافة الاراضي اللبنانية من قبل شركة من القانون الخاص تنشأ وتعمل تحت اشراف مصرف لبنان كصلة وصل بين المصارف ومالكي العقارات والسجل العقاري،
ولما كان من الضروري ايضا منح هذه الشهادة بعض الميزات الضريبية خاصة ان انشاءها والتعامل بها في اطار هذا القانون لا يؤدي الى التصرف بالعقار،
ولما كان من شأن هذه الشهادة خلق دينامية مالية وعقارية جديدة تساهم في تنشيط الاقتصاد الوطني من دون ان ترهق الخزينة بأعباء مالية وايضا في تعزيز الادماج المصرفي ليتناول اكبر عدد من المواطنين،
ولما كان هذا القانون يبتكر آلية عقارية ومالية خلاقة لا مثيل لها في العالم، مما من شأنه ان يجعل من القانون مثالا يقتدى به في الخارج.
( مكاسب المنتج )
يحقق هذا المنتج المصرفي الكثير من المكاسب للاطراف المعنية ونذكر على سبيل المثال:
* يمنح مالكي العقارات القدرة على زيادة مداخيلهم ويساعدهم في تحسين ادارة اصولهم العقارية عبر توافر المعلومات الشاملة والدقيقة عن ممتلكاتهم، مع مساهمتهم في الوقت ذاته بتعزيز النمو الاقتصادي في البلاد.
* ينشط القروض المصرفية ويعزز فرص المصارف للحصول على التمويل اللازم ما يسمح لها بتنويع مصادر تمويلها وحسن استخدامها كما يوفر للمصارف مصدر معلومات يساعدها في توسيع قاعدة عملائها ويحفزها على تقديم منتجات وخدمات اضافية لعملائلها الحاليين.
* يساعد الدولة في الحصول على معلومات شاملة ودقيقة حول اصولها العقارية وزيادة عائداتها الضريبية ويؤمن لها مدخولا اضافيا سوف ينجم عن الاملاك العقارية التابعة لها.
* يضخ جزء من الرأس المال العقاري في الاقتصاد الوطني وهذا يؤدي الى تحفيز النمو الاقتصادي الذي يقدّر بنسبة 2% سنويا.
اما المخاطر المحتملة فأبرزها:
* يشكل كل مصرف وديع خطرا نظاميا
* يمكن ان تؤدي الى تضخم في الاصول العقارية بسبب ارتفاع العائدات.
* يمكن ان تؤدي الى ارتفاع في اسعار الاصول العقارية بسبب زيادة النشاط في هذا القطاع.
ويعتبر الدكتور عبجي في حديث لـ «الديار» ان الرأسمال العقاري في لبنان مهم كثيرا اضافة الى اهمية الرأسمال البشري الذي يتمتع به لبنان والاستثمار العقاري يمكن استثماره بشكل افضل ويقدر بحوالى 500 مليار دولار اميركي وهو وسيلة اضافية اختيارية يمكن الاستفادة من الثروة العقارية الراكدة الموجودة مع الاستمرار بممارسة الحقوق العينية كافة التي تجيزها القوانين على هذه الثروة ومع فقدان الثقة بالقطاع المصرف طرحنا ابتكار الضمانة العقارية التي قد تعيد هذه الثقة وتؤدي الى تحريك واستثمار القطاع العقاري بشكل افضل خصوصا ان اكثرية العقارات ليست مرهونة وليست مستعملة كرأسمال وبدلا من ان يكون رأسمال عقاري جامد يمكن ان يحوّل الى رأسمال مالي يتمتع بانتاجية اكبر. ويخضع لرقابة لجنة الرقابة على المصارف ولا اعرف اليوم اذا كانت قادرة ولكن بالمبدأ الافضل وجودها.
واضاف عبجي: ان استخدام شهادة الضمانة العقارية يسهم في تعزيز الشفافية في تقييم الثروة العقارية وضخ جزء من الرأسمال العقاري الخامل في الاقتصاد وخفض كلفة رأس المال وتحفيز النمو الاقتصادي ويشمل الاستدانة الرشيدة بين المصارف ويسمح لها بتنويع وترشيد مصادر تمويلها وتؤمن الايرادات الاضافية للدولة.
اما بالنسبة للمودع من «الضمانة العقارية» فتؤمن زيادة مداخيله دون اللجوء الى بيع العقار اما بالنسبة للمصارف فتسهيل الاقتراض بين بعضها البعض وتحسن المعايير المالية لميزانياتها وتسمح لها بتقديم منتجات وخدمات مصرفية اضافية.
وقال عبجي: اقتراح القانون موجود اليوم في اللجان النيابية المشتركة والمصارف ليست قادرة اليوم على الاستدانة ومعنى ذلك سيؤدي الى تخفيض حجم الناتج القومي ولكن على المدى الطويل ستعود المصارف الى زيادة رأسمال اعطاء القروض وتقدم الخدمات المصرفية وهذا ما يؤدي الى تحسن الناتج واعادة الثقة التي تجلب السيولة وتفعّل الاقتصاد.
ويؤكد عبجي ان هذا المشروع قد تشاور به مع بقية المصارف التي رحبت به اما بالنسبة لوزير المالية فلم يعتبره اولوية في هذه الظروف وحاكم المركزي بين متريث و«مش وقته» وكأن ذلك منذ حوالى السنة الان لا عرف ما رأيه بالمشروع.
يضيف: هذا المشروع هو ابتكار محلي ويمكن تسويقه في دول اخرى حسب قوانينها وبالتالي نحن نريد ان يبصر النور في لبنان قبل ان اي بلد اخر ولكن الباراغواي صوّت المجلس النيابي على اقتراح قانون الضمانة العقارية وهو في استعجال لاقراره.
وعما يحكى عن بيع اصول الدولة العقارية يقول عبجي: انا ضد بيع هذه الاصول المرتبطة بالدين العام المطلوب انشاء مشاريع منتجة لتكبير حجم الاقتصاد واستغرب كيف ان الدولة لم تسدد استحقاقاتها في اليوروبوندز مع العلم ان البنك المركزي كان يملك حوالى 25 مليار دولار كإحتياطي بالعملات الاجنبية بينما كان الاستحقاق بقيمة مليار و250 مليون دولار. واضاف: انا ضد فكرة بيع الاصول التابعة للدولة لانها ستبيعها بالسعر الرخيص، وبالتالي يجب اللجوء الى صندوق النقد الدولي لمساعدتنا او بيع الذهب الذي يساوي اليوم حوالى 15 مليار دولار او نستدين حوالى 12 مليار دولار لكي نعيد تفعيل الاقتصاد او الاسراع في اجراءات مؤتمر سيدر الذي رصد 11 مليار دولار.
ويعتبر عبجي ان مشروع شهادة «الضمانة العقارية» يمكن ان يشجع على قيام سلسلة من المشاريع لتحريك الركود الاقتصادي كما يؤدي الى تراجع الخوف لدى الناس من القطاع المصرفي الذي ما زلت اؤمن به واذا كان هناك 100 شخص خائفون على اموالهم فإن هناك واحد منهم مجنون مصرّ على الايمان بلبنان وقطاعه المصرفي وانا واحد من هؤلاء.
على اية حال «شهادة الضمانة العقارية» التي كانت اطروحة عبجي وتحولت الى اقتراح قانون قدمه 10 نواب موجود في اللجان المشتركة قد يكون خشبة الخلاص لإعادة الثقة الى القطاع المصرفي والى تحريك الركود العقاري فهل يقدم المجلس النيابي قبل فوات الاوان».
