الدورة الإقتصادية الدورة الإقتصادية
نتائج حصرية من تقرير “وجهة دبي 2023” من شركة نايت فرانك
دبي | 29 مايو 2023: وفقًا لشركة الاستشارات العقارية العالمية نايت فرانك، يستعد أصحاب الثروات الكبيرة لإنفاق مبلغ 2.5 مليار دولار على العقارات في دبي هذا العام. حيث تم إنفاق 3.8 مليار دولار في العام الماضي على منازل تزيد قيمتها عن 10 ملايين دولار في الإمارة.
يتضمن تقرير “وجهة دبي” الأول من نوعه والذي أعدته شركة نايت فرانك، الذي مبني على استبانة لـ 183 شخصًا ثريًا على مستوى العالم يبلغ صافي ثروتهم أكثر من 3 ملايين دولار، دون احتساب أماكن إقامتهم الرئيسية. وتمتلك هذه المجموعة معًا 851 منزلاً حول العالم وصافي ثروة مجتمعة قدرها 3.2 مليار دولار.
يستهدف أثرياء العالم بشكل متزايد المنازل الفاخرة في دبي، والتي تقع في المقام الأول في أكثر المناطق المرغوبة في المدينة. يسلط التقرير الضوء على وسط المدينة داون تاون (37%) ونخلة جميرا (30%) كأفضل المناطق بين المشاركين في الاستطلاع. على وجه التحديد، بالنسبة للأفراد ذوي الثروات الكبيرة (HNWI) من المملكة المتحدة وأوروبا وأمريكا الشمالية تظهر نخلة جميرا (15%) وتلال الإمارات (16%) كمواقع مفضلة لشراء الوحدات السكنية. أما بالنسبة للمستثمرين من شرق آسيا، يعتبر وسط المدينة داون تاون مفضلًا بنسبة (53%)، تليها منطقة بيزنس باي الخليج التجاري (32%).
أوضح فيصل دوراني، الشريك ورئيس أبحاث الشرق الأوسط قائلًا: “لقد وصلت دبي إلى نقطة تحول، فبدلاً من التنافس من أجل الاعتراف نجد المدينة تتجه نحو المراكز الراسخة في العالم كمحط أنظار لأصحاب الثروات في العالم. وقد عززت البنية التحتية للنقل والاتصال العالمي الذي لا مثيل له والقيادة ذات التفكير المستقبلي بشكل استثنائي سمعة ومكانة دبي على مستوى العالم، كما يتضح من الطلب المستمر من أصحاب الثروات الفائقة (UHNWI)لامتلاك منازل ثانية هنا، أو الانتقال بالفعل إلى الإمارة.”
الوحدات تحت الإنشاء مقابل الوحدات الجاهزة
يسلط التقريرالضوء أيضًا على التحول في التفضيل من شراء العقارات في مرحلة ما تحت الإنشاء إلى شراء المنازل التي تم بناؤها واكتمالها مؤخرًا (الوحدات الجاهزة). يركز 53% من المشترين من فئة أصحاب الثروات الكبيرة على اقتناء المنازل التي تم بناؤها حديثًا، وترتفع هذه النسبة إلى 71% بين أصحاب الثروات الكبيرة من شرق آسيا.
وأضاف فيصل دوراني، الشريك ورئيس أبحاث الشرق الأوسط: “مع تاريخ يمتد لمدة 23 عامًا فقط، فإن تحديد علامات النضج في سوق العقارات السكنية في دبي يُعد تحديًا. ومع الارتفاع في مشتريات الوحدات الجاهزة، لا سيما في مواقع مثل نخلة جميرا، تدفع النخبة العالمية أسعارًا قياسية لشراء فلل على شاطئ البحر. بعد ذلك، ينفقون مبلغًا مقاربًا لإعادة تصميم وتجديد هذه المنازل، مما يشير إلى أنها ستخرج من دورة البيع الطبيعية للمنازل في السوق لفترة وذلك يعكس ما نراه في الأسواق المعروفة مثل لندن. في الواقع، يعتزم 71% من المشاركين لدينا الذين يمتلكون صافي ثروة تزيد عن 10 ملايين دولار للإعادة تصميم وتجديد مشترياتهم السكنية في دبي.”
مكانة عالمية صاعدة كمركز سكني فاخر
برزت دبي في المرتب الرابع باعتبارها أكثر الأسواق العقارية نشاطًا في العالم لمبيعات المنازل الفاخرة في عام 2022، بعد نيويورك ولوس أنجلوس ولندن. سجلت المدينة 88 عملية بيع للمنازل بقيمة تزيد عن 10 ملايين دولار في الربع الأول من 2023، متجاوزة بشكل جماعي 6 مليار درهم إماراتي. أدى ارتفاع الطلب من أصحاب الثروات الفائقة (UHNWI)المحليين والدوليين إلى زيادة بنسبة 16% في متوسط أسعار المعاملات لهذه المنازل الفاخرة. الأحياء المرموقة مثل نخلة جميرا وتلال الإمارات وجزيرة خليج جميرا لا تزال تتصدر القائمة.
الأحياء السكنية الفاخرة الناشئة
عزز الطلب الكبير من أصحاب الثروات الفائقة (UHNWI)المحليين والدوليين من أسعار المنازل الفاخرة. في الربع الأول من 2023، بلغ متوسط أسعار المنازل التي تزيد قيمتها عن 10 ملايين دولار 7,235 درهمًا للقدم المربع، بزيادة نسبتها 16% عن 6,250 درهمًا للقدم المربع في عام 2022. تستمر المناطق السكنية الفاخرة مثل نخلة جميرا وتلال الإمارات وجزيرة خليج جميرا في قيادة مبيعات العقارات الفاخرة، حيث بلغت الأسعار المتوسطة 8,800 درهم للقدم المربع في الربع الأول.
تشكل هذه الأحياء الفاخرة 64% من مبيعات الربع الأول للمنازل التي تزيد قيمتها عن 10 ملايين دولار، مع ظهور مناطق ناشئة مثل ممر الوصل – قناة دبي وتلال الغاف كمواقع مستقبلية “فاخرة”. مع تسجيل العديد من المعاملات ذات القيمة العالية، تتموضع هذه المناطق تدريجياً كمراكز جذب لأصحاب الثروات الفائقة في سوق العقارات في دبي.
الاهتمام العالمي بالعقارات في دبي يتزايد بشكل ملحوظ
تم الاعتراف بالاستجابة الناجحة لمدينة دبي لجائحة كوفيد-19 والتدابير الاقتصادية الاستراتيجية كمحركات رئيسية وراء النمو الملحوظ بنسبة 112% في قيم العقارات السكنية الفاخرة منذ يناير 2020.
عهد القطاع السكني
وفقًا لتقرير وجهة دبي الجديد، الذي يمكن الاطلاع عليه عبر) الرابط هنا)، تُظهر النتائج زيادة ملحوظة في المشهد السكني في دبي مع تصدُّر أحياء المدينة الفاخرة، نخلة دبي وداون تاون، القائمة. كما سجلت هذه الأسواق الفرعية معدلات نمو استثنائية 25% و15% على التوالي في الربع الأول من عام 2022. أما بالنسبة للفلل فقد شهدت نموًا متساويًا بشكل مذهل، حيث شهدت فلل نخلة جميرا أكبر زيادة في الأسعار بنسبة 126% منذ يناير 2020.
تؤكد معدلات النمو الملحوظة على قوة وإمكانات القطاع العقاري في دبي، وتعزز سمعة المدينة كمركز عالمي للعقارات السكنية الفاخرة.
تفضيل الشقق على الفلل
بالرغم من شهرة نمط حياة الفيلا في دبي وجد التقرير أن الشقق هي نوع العقارات السكنية الأكثر شعبية بين أصحاب الثروات الكبيرة، حيث يفضلها 64%. ومع ذلك، من بين أولئك الذين تزيد ثروتهم الصافية عن 10 ملايين دولار أمريكي، يفضل 53% منهم شراء فيلا في دبي.
فك رموز الموقع
في دورة العقارات الحالية في دبي، شهد قطاع الشقق الفاخرة وخاصة نخلة جميرا وداون تاون معدلات نمو بنسبة 25% و15% على التوالي منذ الربع الأول من عام 2022. بالمقابل، ارتفعت أسعار الفلل بشكل متساوٍ بفضل الطلب المحلي وارتفاع عدد مشتري الفلل من أصحاب الثروات الفائقة. ومع ذلك، تتصدر فلل نخلة جميرا قائمة نمو الأسعار في المدينة بزيادة تبلغ 126% منذ يناير 2020.
تعريف سوق العقارات السكنية الفاخرة في دبي
يتبع التقرير نهجًا فريدًا لتحديد الأحياء الرئيسية في مدينة دبي التي تتميز بوجود خمسة أحياء فاخرة. وبالاستفادة من بيانات أكثر من 600،000 صفقة عقارية سكنية في السنوات الثلاثة والعشرين الماضية، يحدد التقرير جزيرة نخلة جميرا وتلال الإمارات وجزيرة خليج جميرا كأهم الأحياء الرئيسية الفاخرة. هذه النتائج تمثِل تطورًا هامًا في قطاع العقارات في دبي.
يوضح أندرو كامينغز، الشريك ورئيس العقارات السكنية الفاخرة في شركة نايت فرانك قائلًا: “إن الشعور بالراحة والإيجابية ليس مجرد مشاعر أو اعتقادات، بل يدعمه مؤشرات أداء اقتصادية تشير إلى استمرارية الإيجابية في الأعمال التجارية لأكثر من عامين. بالإضافة إلى ذلك، فإن المشهد العقاري المتغير باستمرار في دبي يشير إلى أننا بدأنا نشهد ظهور أسواق فرعية جديدة بالاقتران مع الطلب الهائل على المنازل الفاخرة، مما يعني أننا سنضيف أسواقًا جديدة إلى مؤشرنا الرئيسي. انضم حي تلال الغاف بسرعة إلى قائمة دبي المتزايدة من المناطق فائقة الفخامة، حيث تم بيع ثلاثة منازل بقيمة تزيد عن 90 مليون درهم العام الماضي وتم إبرام سبع صفقات للفلل بقيمة تجاوزت 10 ملايين دولار في الربع الأول من هذا العام. مما يشير إلى أن حي تلال الغاف سيفي بتعريفنا للحي الفاخر قريبًا.”
إمكانات استثمار عقارات السكن عالية رغم تباين عوامل الاقتناء
تتنوع العوامل التي تدفع لاقتناء منزل في المدينة. ومع ذلك، يبرز عامل الرغبة في توسيع محفظة العقارات كالسبب الرئيسي للأشخاص ذوي صافي ثروة تزيد عن 10 ملايين دولار. وقد أعرب جزء كبير من الأشخاص الذين لم يزوروا دبي مطلقًا عن اهتمامهم باستخدام ممتلكاتهم العقارية كمنزل ثانٍ أو لأغراض استثمارية.
قوة استثمارية
يكشف التقرير أن المشاركين في الاستبانة قد خصصوا مبلغًا هائلًا قدره 2.5 مليار دولار لشراء العقارات في دبي هذا العام. ومن اللافت للنظر أن 22% منهم على استعداد للاستثمار بمبلغ يتراوح بين 5 إلى 10 ملايين دولار أمريكي، في حين أن 8% مستعدون لإنفاق أكثر من 80 مليون دولار أمريكي.
يوضح شهزاد جمال، الشريك في قسم الاستشارات الاستراتيجية (العقارات | الرعاية الصحية | التعليم) قائلًا: “مع استمرار تطور قطاع العقارات في دبي، فإنه يظهر خصائص السوق الناضجة. وقد لفتت البنية التحتية ذات المستوى العالمي والاتصال الممتاز والسياسات الحكومية الاستباقية انتباه المستثمرين من أوروبا وشرق آسيا والأمريكيتين. كما يتطلع الأشخاص من مختلف الولايات القضائية إلى الانتقال إلى دبي، مما يؤدي إلى زيادة معدلات خلق فرص العمل والثروة التي تساهم في تعزيز استقرار سوق العقارات بشكل أكبر.”
كبار المستثمرين
وفقًا لاستطلاعنا (أضف رابط الاستطلاع)، هناك طلب قوي على المنازل الثانية والعقارات الاستثمارية في دبي بين الأفراد ذوي الثروات الكبيرة. وظهر “الاستثمار / العائدات الرأسمالية” و”المنزل الثاني / منزل العطلات” كأهم المحفزات لهذه الفئة الديموغرافية. حيث يهدف الأفراد الذين تزيد ثروتهم الصافية عن 10 ملايين دولار بشكل أساسي إلى “توسيع المحفظة”.
تصل الميزانية الإجمالية لعمليات شراء العقارات في دبي هذا العام بين المشاركين إلى 2.5 مليار دولار، مع استعداد جزء كبير لإنفاق ما يزيد عن 5 ملايين دولار. ويُظهر المشترون في شرق آسيا ميلًا أعلى للإنفاق، حيث يستعد الكثيرون لتخصيص أكثر من 20 مليون دولار أمريكي.
دور حاسم للبنية التحتية والسياحة
بنية النقل التحتية عالية الجودة في مدينة دبي هي السبب الرئيسي لجذب الاستثمارات العقارية، وذلك فقًا لاستطلاع حديث لأصحاب الثروة العالية في جميع أنحاء العالم. حيث ذكر 47% من المشاركين أن هذا هو العامل الأقوى.
بالإضافة إلى ذلك، يعود ظهور دبي كمركز سياحي عالمي إلى إطلاق طيران الإمارات في عام 1985، مما جعلها وجهة متاحة للزوار من مختلف أنحاء العالم. كما أن عودة وانتعاش المدينة بعد جائحة كوفيد-19 تعد ملفتة للنظر، حيث يتوقع أن يتجاوز عدد السياح المستويات التي كانت مسجلة قبل الجائحة.
خلال الربع الأول من عام 2023، تم تسجيل وصول حوالي 4.7 مليون زائر إلى مدينة دبي. وبالنسبة لأولئك الذين لم يزوروا دبي بعد، يعد اعتبارها وجهة سياحية عالمية بارزة (بنسبة 54%) وغياب الضرائب (بنسبة 51%) هما السببان الرئيسيان وراء جاذبية دبي كوجهة استثمار عقاري مثيرة للاهتمام.
البطاقة الرابحة
أحد العوامل الرئيسية التي تعزز جاذبية دبي كوجهة لشراء العقارات هي “توافر مجموعة متنوعة من المشاريع”، اختارها 38% من المشاركين في الاستطلاع. وبالنسبة لأولئك الذين يمتلكون صافي ثروة تتجاوز 10 ملايين دولار أمريكي ولأصحاب الثروة الكبيرة في المملكة المتحدة وأوروبا، فإن هذا العامل يُعَدُّ سمة رئيسية تؤثر في اختيارهم، حيث سجلت نسبة 51% و38% على التوالي.
تضاف إلى دبي عادة حوالي 30,000 إلى 35,000 وحدة سكنية سنويًا، وحاليًا يتم إنشاء نحو 94,000 وحدة سكنية من المقرر تسليمها بحلول نهاية عام 2026. توفر هذه العروض الواسعة من خيارات الإسكان تعزيزاً قوياً لمكانة دبي كوجهة مغرية للاستثمار العقاري.
مركز استثمار عالمي
تظهر النتائج أن 40% من المشاركين يرون الإمارات العربية المتحدة كـ “فرصة استثمارية جيدة”، و37% منهم يعتبرون نمط الحياة النابض عاملاً جاذبًا رئيسيًا. وعلى الرغم من الاهتمام المتنامي بالإمارات العربية المتحدة بشكل عام، إلا أن دبي لا تزال تحتل المرتبة الأولى كوجهة مفضلة بنسبة 67%، تليها أبو ظبي بنسبة 21% ورأس الخيمة بنسبة 5%. هذا يدل على استمرارية هيمنة دبي كوجهة رئيسية فيما يتعلق بنمط الحياة والاستثمار.
سوق العقارات الفاخرة في دبي لا يزال يشكل حالة استثنائية عالميًا، حيث شهد نموًا قياسيًا في الأسعار خلال عام 2022، على الرغم من أن الأسعار الأساسية كانت منخفضة. ونجد أن مكانة دبي كوجهة آمنة للاستثمار في العقارات الفاخرة، إلى جانب وجود عدد كبير من الأفراد ذوي الثروات الفائقة (UHNWI) الذين يبحثون عن وحدات سكنية فاخرة كأماكن إقامة ثانية لهم، والإجراءات الرائدة التي اتخذتها الحكومة لمواجهة الجائحة، جميعها تساهم في تعزيز ثقة الأعمال في المنطقة.
